All-Pages.com
Москва
Новости и события
Недвижимость
Земля, коммерческая недвижимость

Когда можно будет обменять хрущевку на коттедж в Подмосковье?
Динамика падения цен на землю и подмосковное жилье, уже опустившееся на уровень 2007 года, вполне может привести к ситуации реальности обмена малогабаритной квартиры в Москве на коттедж или таунхаус уже летом нынешнего года.

До кризиса, когда рынок жилья рос как на дрожжах, застройщики использовали рекламу исключительно для повышения своей узнаваемости, пытаясь перещеголять друг друга в юморе и необычности акций и предложений. Еще год назад никого не удивляли слоганы «купи квартиру и получи бейсболку» или – специально для будущих жителей Рублевки – «купи дом и возьми в подарок вертолет». Никакой особой отдачи девелоперы не ждали – квартиры и так расходились, как горячие пирожки.

Кризис все изменил, и сегодня девелоперам уже не до шуток. Рынок продаж сократился в несколько раз, покупатели застыли в ожидании достижения «дна», а продавцы все больше напоминают шаманов, рассылающих пресс-релизы с «точными» данными «подъема и начавшегося оживления рынка». Но рынок стоит мертво, и девелоперам волей-неволей приходится придумывать новые способы привлечения покупателей.

Чтобы хоть как-то повысить объем продаж, застройщики объявляют специальные акции и предложения, которые по своей сути являются или завуалированными скидками «с глазу на глаз» ( «не дай Бог узнают все» ), или подарками. С последними просто – это могут быть бытовые приборы, оборудованная кухня и, в случае исчисления суммы жилья от полутора миллионов долларов, автомобиль среднего класса. Самая распространенная форма – прямые скидки клиентам.

«В среднем размер антикризисной скидки сегодня составляет 15-20%, но в некоторых случаях, например, безвыходного положения продавца, неликвидной квартиры или при 100%-оплате, размер дисконта может достигать и 40-50%, – говорит ВЗГЛЯДу владелец столичного риэлторского агентства Дмитрий Уржумов. - Продажа квартиры становится все больше похожа на торг на восточном базаре, когда и продавец и покупатель считают своим долгом чести торговаться от восхода и до заката солнца».

Первопроходцем скидок стала компания «ДОН-Строй», предложившая перед Новым Годом специальные скидки на любые квартиры в 25%. Тогда рынок и его основные игроки сочли это показателем предбанкротного положения застройщика, не усмотрев в этом шаге «начало конца эры продавца», до кризиса диктовавшего свою волю всем решающим свой «квартирный вопрос».

В январе суть происходящего поняли уже все застройщики – началась битва за покупателя. Кто-то предлагал скидку в 15%, кто-то в 40%, некоторые ввели собственную ипотеку, другие фиксировали курс доллара намного ниже рыночного. Но, было уже поздно – клиенты с рынка ушли в радостном предчувствии, что, «чем хуже им, тем лучше нам». Больше всего пострадали владельцы незавершенного жилья – никакие посулы и дисконты не заставляют покупателей верить в то, что недострой будет завершен в сроки.

«Застройщики городского жилья имеют четкие границы своего падения в цене, - говорит гендиректор консалтинговой компании «Аккорд-Инвест» Ирина Голубева. – Маржа строителей известна всем – при строительстве жилья эконом-класса она составляет не более 20-23%, бизнес-класса – до 40%, элитного – до 70%. Без прибыли никто ничего продавать не будет. Но на уступки пойдут под давлением обстоятельств. Значит, оставят себе до 10%, а все остальное уйдет и будет тем самым «дном» рынка». Фактически, эти скидки мы и наблюдаем уже сегодня».

«Другая встречная тенденция – продажи не встали на 100%, они идут, хоть и очень медленно, - говорит ВЗГЛЯДу московский риэлтор Артем Коновалов. – И постепенно, с хорошими скидками, рынок предложения становится меньше. К тому же весь эконом-класс в Москве отдан под социальные программы. Через 5-6 месяцев продавать будет нечего, а спрос останется. Значит, тогда и начнется подъем цен».

Прогнозировать будущее в условиях кризиса и потрясений – дело крайне неблагодарное. Что касается способы стимулирования продаж. Сегодня девелоперам не до смеха и не до бейсболок – так, например, при покупке загородного дома или таунхауса в подарок предлагают однокомнатные квартиры, бесплатный ландшафт участка, постройку бани или гаража. «Мелочью» стали турпутевки на Бора-Бора или билеты на средиземноморские круизы. Новинки рынка – ипотека на 10 лет при покупке загородной недвижимости и программы компенсации, в случае снижения цен на аналогичные объекты.

Также многие девелоперы предлагают своим клиентам рассрочку платежа на разные сроки. Схема «номер 1» выглядит так: сумма первоначального платежа составляет 30% от стоимости домовладения, а еще на 20% покупателю предоставляется беспроцентная рассрочка до конца года. Оставшуюся половину суммы клиент может погасить в течение 10 лет со ставкой в 15% годовых в рублях. Вторая схема «новой ипотеки»: при погашении 50% от суммы покупки компания-застройщик предоставляет рассрочку платежа в рублях на 5 лет, под 2,5% в месяц на остаток суммы. Некоторые застройщики, из числа наиболее пострадавших от кризиса и имеющие большую кредитную нагрузку, предлагают рассрочку платежей до 30 лет под 5-7% годовых.

«Битва за покупателя идет полным ходом, девелоперы и риэлторы радостно говорят об увеличении количества звонков от потенциальных клиентов, но про заключенные сделки скромно молчат, прикрываясь «коммерческой тайной», - сказал ВЗГЛЯДу аналитик Бюро инвестиционной поддержки инвестиций Кирилл Троицкий. - Скорее всего, это означает, что число сделок на рынке продолжает снижаться или по крайней мере уж точно не растет». На условиях анонимности газете ВЗГЛЯД подтверждают все, даже те, кто присылает «аналитические справки о росте продаж».

«Все эти «подарки» - не от хорошей жизни, - говорит владелец подмосковного риэлторского агентства Дмитрий Якушкин. - Бесплатного сыра не бывает, а все эти «бонусы» просчитаны и включены в стоимость объекта и в принципе оплачиваются клиентами из собственного кармана».

«Покупатели квартир ждут не бесплатных турпоездок, а реального сильного снижения цен на рынке, которое обещают многие аналитики, - говорит Артем Коновалов. - Вот когда цены упадут, тогда покупатели и активизируются. До этого верить ничем не подтвержденным заявлениям девелоперов о росте продаж в результате тех или иных акций не стоит».

Похожа ситуация и на рынке загородного жилья, хотя он и менее привлекателен в сравнении с городским, так как покупка коттеджа или таунхауса не является покупкой первой необходимости для подавляющего числа россиян. Отсюда – и тенденция сегодняшнего «кризисного дня» - в загородном сегменте предложение превышает спрос. По данным многих аналитиков подмосковного жилья, спрос за пределами МКАД с конца прошлого года упал как минимум в два раза.

Как считает гендиректор агентства TWEED Ирина Могилатова, «затовариваемость рынка особенно заметно в элитном секторе, где количество предложений не менее чем в 10 раз превышает спрос.

Средняя стоимость загородного объекта сегодня составляет порядка 25-27 млн рублей, что на 20% ниже цен лета прошлого года. Эксперты прогнозируют дальнейшее снижение на 20-25% в ближайшие полгода. Больше всего пострадает сегмент бизнес-класса, на котором еще до кризиса сформировался переизбыток предложения при одновременной переоценке. То есть, суммарное снижение цен на коттеджи и таунхаусы должно составить порядка 40-50% от цен 2008 года.

Если исходить из такой динамики падения цен на Подмосковье, то уже летом вполне реальным будет обмен 3-комнатной «хрущевки» на таунхаус в 25-30 км от МКАД. Поэтому, чтобы не говорили о кризисе, а он все-таки сделал то, о чем мечтал Никита Хрущев, говоривший при возведении панельно-блочных пятиэтажек, что когда-нибудь они станут домами.


Источник: realty.vz.ru


Поиск в справочнике предприятий

© справочник All-Pages.com